1. LH가 직접 나선다는 것, 무슨 의미일까?
9.7 부동산 공급 대책의 핵심은 LH의 역할 변화입니다. 지금까지는 LH가 택지를 조성한 후 민간 시행사에 팔면, 시행사들이 건설사와 함께 아파트를 짓는 구조였어요. 하지만 이제는 LH가 직접 시행사 역할까지 맡겠다는 겁니다.
왜 이런 변화가 필요했을까요? 민간 시행사들은 부동산 경기가 좋지 않으면 미분양을 우려해 착공을 미루는 경우가 많았거든요. 땅을 사놓고도 시장 상황을 지켜보며 건설을 늦추는 것이죠. 이렇게 되면 주택 공급이 시장 상황에 따라 들쑥날쑥해집니다.
2. 135만 가구 공급 계획, 현실적일까?
정부는 2030년까지 수도권에 연간 27만 가구씩 총 135만 가구를 공급하겠다고 발표했습니다. 이는 1기 신도시(약 29만 가구) 규모가 매년 새로 생기는 것과 비슷한 엄청난 규모예요.
구체적인 공급 계획을 보면, LH가 보유한 공공택지를 활용해 6만 가구를 직접 시행하고, 비주택 용지를 주거용으로 전환해 1만 5천 가구를 추가로 공급한다고 합니다. 또한 재건축·재개발 등 정비사업을 통해 23만 4천 가구를 확보할 계획이죠.
하지만 전문가들은 이 계획의 실현 가능성에 의문을 제기합니다. LH의 부채 규모가 올해 약 170조 원에 이르고, 내년에는 192조 원으로 늘어날 전망이거든요. 기획재정부가 LH를 '재무위험기관'으로 지정할 정도로 재정 상황이 좋지 않은 상황에서 이런 대규모 사업을 감당할 수 있을지 걱정스럽습니다.
3. 공급 품질 문제, 해결책은 있을까?
또 다른 우려는 공급되는 주택의 품질입니다. 공공주택이 늘어나더라도 시장에서 원하는 수준의 아파트가 공급되지 않으면 실제 집값을 잡는 효과는 제한적일 수밖에 없어요.
정부는 이 문제를 해결하기 위해 '도급형 민간참여사업' 방식을 도입한다고 했습니다. 시행은 LH가 하지만 설계와 건설은 민간 건설사가 맡아서, 예를 들어 'GS자이' 같은 브랜드 아파트를 공급하겠다는 거예요. 하지만 공공주택의 낮은 분양가로 민간 수준의 품질을 확보할 수 있을지는 여전히 의문입니다.
4. 추가 대출 규제, 이번엔 전세대출까지
9.7 대책에는 공급 확대뿐만 아니라 추가 대출 규제도 포함됐습니다. 지난 6.27 대책에 이어 한 번 더 고삐를 죄인 것이죠.
주요 변화를 보면, 강남3구와 용산구 등 수도권 규제지역의 주택담보인정비율(LTV)이 50%에서 40%로 축소됐습니다. 1주택자의 전세대출 한도도 최대 3억 원에서 2억 원으로 줄었고요. 주택매매·임대사업자는 아예 주담대를 받을 수 없게 됐습니다.
정부는 그동안 전세대출을 너무 쉽게 받을 수 있어서 전셋값 상승 → 갭투자 확대 → 집값 상승의 악순환이 이어졌다고 보고 있어요. 이번 규제로 이런 고리를 끊겠다는 의도입니다.
5. 시장 반응과 향후 전망
9.7 대책 발표에 대한 시장의 반응은 엇갈립니다. 정부의 강력한 공급 의지를 보여줬다는 긍정적 평가와 함께, 실제 효과에 대한 회의적 시각이 공존하고 있어요.
부동산 전문가들은 단기적으로는 시장 불안을 어느 정도 달랠 수 있지만, 중장기적인 집값 안정 효과는 제한적일 것으로 보고 있습니다. 공공주택 착공에서 입주까지 최소 2-3년이 걸리는 점도 당장의 공급 부족 해소에는 도움이 되지 않거든요.
특히 서울의 경우 6.27 대책 이후에도 강남3구를 중심으로 한 초양극화 현상이 지속되고 있어요. 대출 규제에서 상대적으로 자유로운 고가 주택들의 가격 상승세는 여전히 뚜렷합니다.
결국 9.7 부동산 공급 대책의 성공 여부는 LH의 실행력과 정부의 구체적인 로드맵에 달려 있습니다. 만약 이번 대책이 기대만큼의 성과를 거두지 못한다면, 정부는 보유세 인상 같은 '세금 카드'라는 최후의 수단을 꺼내 들 가능성도 배제할 수 없어요. 과연 이재명 정부의 부동산 정책이 성공 스토리를 쓸 수 있을지, 앞으로의 행보가 주목됩니다.
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