작성일자 : 2025-10-21
이재명 정부가 지난 10월 15일 발표한 10.15 부동산 대책이 시장을 뜨겁게 달구고 있습니다. 서울 전역을 처음으로 토지거래허가구역으로 묶은 이번 대책은 기존 예상보다 훨씬 강력한 '매운맛' 규제라는 평가를 받고 있는데요. 왜 정부는 이렇게 강력한 규제를 꺼내 들었을까요? 집값 상승을 막기 위한 이번 조치가 실제로 효과를 볼 수 있을까요? 누가 대상이고, 언제부터 적용되며, 실제 집을 사려는 사람들에게는 어떤 영향이 있을지 10.15 부동산 대책의 모든 것을 알아봅니다.
1. 처음으로 서울 전역이 삼중 규제지역으로 묶였다
이번 10.15 부동산 대책의 가장 큰 특징은 규제 범위입니다. 기존에 강남·서초·송파·용산구만 묶여 있던 규제지역이 서울 25개 구 전체와 경기도 과천·광명 등 12곳을 포함해 총 37개 지역으로 대폭 확대됐어요. 특히 서울시 전체가 조정대상지역, 투기과열지구, 토지거래허가구역이라는 '삼중 규제'에 동시에 묶인 것은 역사상 처음 있는 일입니다.
정부는 이런 결정을 내린 이유로 '풍선효과' 차단을 꼽았어요. 일부 지역만 규제하면 투자 수요가 다른 지역으로 이동하면서 집값 상승이 번져나가는 현상을 사전에 막겠다는 의도죠. 조정대상지역과 투기과열지역은 10월 16일부터, 토지거래허가구역은 20일부터 내년 12월 31일까지 적용됩니다.
삼중 규제지역으로 지정되면 실생활에 어떤 변화가 생길까요? 먼저 토지거래허가구역에서는 주택을 살 때 구청장의 허가를 받아야 하고 2년간 실거주 의무가 생깁니다. 전세를 끼고 집을 사는 갭투자가 사실상 불가능해지는 거죠. 또 조정대상지역의 다주택자는 양도소득세와 취득세가 중과되고, 규제지역에서 분양받은 분양권은 주택 3년, 오피스텔 1년간 전매가 금지됩니다.
대출 측면에서도 큰 변화가 있어요. 규제지역에서는 주택담보인정비율(LTV)이 40%로 제한돼 10억 원짜리 아파트를 살 때 4억 원까지만 대출을 받을 수 있습니다. 비규제지역의 70%와 비교하면 절반 수준이죠.
2. 대출 규제도 한층 더 강화됐다
규제지역 확대와 함께 대출 규제도 대폭 강화됐습니다. 가장 눈에 띄는 변화는 주택 가격별 대출한도 차등 적용이에요. 15억 원 이하 주택은 기존처럼 6억 원까지 대출이 가능하지만, 15억 원 이상 주택은 4억 원, 25억 원 이상 고가 주택은 2억 원까지만 대출받을 수 있게 됐어요.
전세대출 규제도 강화됐습니다. 그동안 서민 주거 안정을 이유로 규제에서 제외됐던 1주택자 전세대출이 처음으로 총부채원리금상환비율(DSR) 규제에 포함됐어요. 전세대출이 갭투자를 부추긴다는 지적이 계속됐던 만큼, 이번에 본격적으로 규제 대상이 된 겁니다.
스트레스 DSR 금리도 기존 1.5%에서 3.0%로 두 배 올랐어요. 이는 대출 심사 시 금리 상승 가능성을 더 엄격하게 반영하겠다는 의미인데요. 같은 소득이라도 이전보다 대출한도가 10% 안팎 줄어들 것으로 예상됩니다. 정부는 "고가 주택 가격이 먼저 오르고 그 아래 가격대도 따라 오르는 흐름을 차단하겠다"고 설명했습니다.
3. 실수요자 vs. 투기 억제, 엇갈린 평가
이번 대책에 대한 반응은 크게 엇갈리고 있습니다. 긍정적으로 보는 쪽에서는 "수도권 집값을 잡기 위해서는 불가피한 조치"라는 입장이에요. 특히 이전 문재인 정부가 20번 넘게 부동산 대책을 내놓았지만 집값을 잡지 못했던 경험을 교훈 삼아, 이재명 정부는 처음부터 강력한 규제를 도입해 선제적으로 대응하려 한다는 분석입니다.
하지만 비판적인 목소리도 만만치 않습니다. "집값 상승세가 뚜렷하지 않던 지역까지 싸잡아 규제하는 건 과도하다"는 지적이 나오고 있어요. 특히 실제 거주 목적으로 집을 마련하려던 실수요자들 사이에서는 "대출 계획이 틀어졌다"며 난감함을 토로하는 반응이 많습니다. 강남권과 달리 집값이 안정적이었던 지역 주민들은 "억울하다"는 반응을 보이기도 하고요.
4. 단기 하락 vs. 장기 상승, 전망은 여전히 불투명
그렇다면 이번 10.15 부동산 대책으로 정말 집값이 잡힐 수 있을까요? 전문가들의 의견은 단기와 장기로 나뉩니다. 단기적으로는 거래량 감소로 집값 하락이 예상돼요. 주택 수요의 30~40%를 차지하던 갭투자가 막히고, 대출 문턱이 높아지면서 한강벨트 지역의 거래가 크게 줄어들 것으로 보입니다. 마포·성동 등에서 강남으로 '상급지 갈아타기'를 노리던 수요도 함께 억눌릴 거예요.
일부 전문가들은 "한 달 내에 서울 아파트값 주간 상승률이 0.1% 아래로 떨어질 수 있다"고 전망하기도 합니다. 하지만 장기적으로는 다른 이야기가 나옵니다. 서울 집값 상승의 근본 원인인 '주택 공급 부족' 문제가 해결되지 않았다는 지적이에요. 인허가 감소로 앞으로도 공급 부족은 계속될 것이고, 이는 결국 집값 상승 압력으로 이어질 수밖에 없다는 겁니다.
또 전세대출 규제와 갭투자 금지로 전세 매물이 줄고 월세만 늘어나면서, 오히려 임차인의 주거비 부담이 커질 거라는 우려도 나옵니다. 이에 일각에서는 "진짜 집값을 잡으려면 종합부동산세, 양도세, 재산세 등 보유세를 강화해야 한다"는 목소리가 높아지고 있어요. 정부도 집값이 계속 오르면 보유세를 높이고 거래세를 낮추는 세제 개편을 검토하겠다는 뜻을 밝혔습니다.
이번 10.15 부동산 대책은 역대 가장 강력한 규제라는 평가를 받고 있습니다. 서울 전역을 묶는 전례 없는 조치와 함께 대출 규제까지 대폭 강화하면서 단기적으로는 시장 냉각 효과를 기대할 수 있어요. 하지만 공급 부족이라는 구조적 문제가 해결되지 않는 한, 장기적으로는 집값 안정을 장담하기 어렵다는 게 전문가들의 중론입니다. 앞으로 정부가 추가로 어떤 카드를 꺼내들지, 그리고 시장이 어떻게 반응할지 지켜봐야 할 시점입니다.